安家乐业

如果您有兴趣在 2021 年购买住宅物业，预计实现加拿大梦可能会稍微困难一些。面对强劲的需求，住房供应继续收紧。随着低利率、不断变化的消费趋势、移民正常化以及加拿大经济的复苏，许多人预计加拿大房地产市场的房价将继续上涨，无论是在主要城市中心还是遍布全国的农村社区。情况正在缓解和稳定，但 COVID 后的住房市场无疑看起来非常不同。在最近的联邦竞选活动中，主要政党提出了缓解住房负担能力危机的计划，并确保想要买房的加拿大人可以这样做。但这足以增加住房机会和拥有率吗？许多行业观察家认为，他们的政策建议，例如房屋装修税收抵免和共同住房 CMHC 支持的抵押贷款，可能不足以遏制天价。相反，政策制定者需要支持更多的供应计划，例如精简新开发项目和加快申请流程。在引入更多住房供应之前，许多人可能会面临挑战，包括试图进入加拿大房地产市场的新移民——无论是加拿大大西洋地区的独立屋还是温哥华的公寓。与此同时，许多加拿大人一直对住房市场持观望态度，租房直到市场恢复负担能力为止。根据最近的一份报告，全国的房屋拥有率已经下降。

多年来在各种房价负担排行榜上，温哥华一直榜上有名。现在又在牛津经济研究院，本月发布的北美最昂贵城市的调查中，温哥华以高房价再度名列前茅。该住房负担能力指数报告得出结论，2021年第二季度，”几乎所有美国和加拿大城市的房价负担能力都在恶化”。一个典型的加拿大房价，比中位收入家庭的借贷能力高出35%。事实上，结果显示 “相比较美国，加拿大的房价负担能力恶化更迅速”。虽然这个总部设在英国的经济团体预计加拿大的房价将趋于稳定，但它预计不断上升的抵押贷款利率将继续冲击负担能力。虽然住房市场已经有所降温，但供应紧张的问题凸显，多伦多地区的挂牌房源比2020年9月下降了34%，温哥华下降了29.5%，这也导致了历史上的高房价。牛津大学的加拿大住房负担能力指数（基于0.9至1.1为可负担）在第二季度上升了5点，从1.30上升到1.35，同时在过去一年中上升了10点。 调查显示，在牛津构建指数的九个加拿大城市中，有八个城市的负担能力恶化，其中温哥华（上升6点）最高，其次是蒙特利尔（上升5点），多伦多（上升5点），渥太华（上升4点），以及安大略省的汉密尔顿（上升3点）。虽然蒙特利尔的不可负担性增加了，但它并没有排在前10名城市中。

现在所有人都知道房价涨得太疯狂，很多人都认为是低利率造成的，使得借贷成本太低。但是北美一位经济学家则提出另一个观点，他认为“加拿大人坚信房价只会上涨”的理念，导致了人们在市场上不断追逐向上。这位经济学家说，加拿大的房地产市场脱离了现实面，低利率甚至全球疫情只是部分原因，他预计清算将很快到来。据报道，加拿大的房价一直在稳步上涨，这对任何人，尤其是购房者来说都不奇怪。过去20年，全国平均房价上涨了375%，多伦多和温哥华这两个最火爆市场的房价分别上涨了450%至490%。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，如今，一套房子的平均价格是$686,650元。在安省，平均价格跃升至$887,290元，在卑诗省，这一数字为$913,471元。即使是较小的市场，如安省的Tillsonburg或Bancroft的房价也已大幅上涨。疫情迫使偏远地区的工作人员和家庭离开城市，前往人口较少的社区加速购房。报道称，加拿大的房价涨幅远高于世界上任何一个发达国家，因此出现了一个新的经济术语来描述这个市场：“住房通胀”（shelter inflation）。

在过去的20年里，加拿大全国房价平均上涨了375%，多伦多和温哥华两大热门市场的房价则分别上涨了450%和490%。根据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据，加拿大一套房子的平均价格是686,650加元。在安大略省，这一数字跃升至887,290加元，在BC省，平均价格则高达913,471加元。由于难以负担大城市或都市区飙升的房价，很多购房者只能将注意力放在远郊小城市，加之新冠疫情的影响：更多公司采取在家上班的工作安排，员工们也会考虑到人口较少的社区生活，这导致加拿大较小的房地产市场也出现跟涨的情况。现在，加拿大的房价涨幅已经远高于世界上任何一个发达国家，因此还出现了一个新的经济术语来描述这种市场：“住房通胀”（shelter inflation）。然而，令美国专家，全球金融服务机构麦格理集团（Macquarie Group）北美战略与经济部门负责人戴维·多伊尔（David Doyle）感到担忧的是，加拿大的房价正在增大和其他现实问题（如收入和人们未来几年支付高价住房的能力）之间的脱节程度。

CMHC 经济学高级分析师 Goodson Mwale 的报告补充说，第二季度在萨斯卡通售出 2,405 套转售房屋，比 2020 年已经增长的 2020 年增加了 63%，是有记录以来的最高季度总数。你会认为这可能会将我们推入风险领域，但事实并非如此。7 月份转售和新挂牌量均下降了 13%，他认为我们的市场“相对平衡”。此外，CMHC 认为一个不平衡的市场有 85% 的销售与上市比率，但萨斯卡通更多在 60 的范围内。与此同时，第二季度新房库存下降，因此我们也没有多余的库存，尽管新房开工率增长了近 35%。库存比去年下降了 50%，因此新房市场似乎相当稳定。价格肯定上涨，但不足以让萨斯卡通从 CMHC 眼红，尽管 Mwale 表示有人担心估值过高的情况会加剧。多重上市服务 (MLS？) 房屋价格指数基准价格较去年同期上涨 10% 至约 330,000 美元，但 6 月和 7 月的增长放缓。他建议我们城市的价格压力可能正在缓解。

犹豫是有充分理由的。 利率上升对股票和债券市场以及企业和政府借款都会产生广泛影响。事实上，通胀不可避免的一种论点是：更高的利率会推高政府的借贷成本。全球投资巨头BlackRock去年的一份报告指出：“通货膨胀可以被视为政治上最合乎情理的解决方案。”但利率肯定会对房价产生影响。正如西安大略大学经济学家Mike Moffatt所说，随着利率下降，它们对房价产生了强烈的上涨影响。而如果利率开始上升，几乎肯定会发生相反的情况–房价下跌。Moffatt追踪了他曾经拥有的房屋价格在 2004 年至 2021 年期间随着房屋抵押贷款利率下降而上涨的情况。他的观点是，成本上涨使新进入者无法负担住房，因为同一栋房屋的 价格从 $200,000上涨到 $700,000 。虽然所需的首付随着总售价飙升，但最有趣的是，25 年期房屋抵押贷款的终生利息成本实际上在 2004 年至 2021 年之间下降了。

在 9 月 20 日加拿大联邦大选之前，两个持续的危机一直是竞选活动的焦点：经济适用房严重短缺和气候变化。虽然可能并不明显，但这两个问题是密切相关的。联邦政府及其省市同行如何选择解决全国住房短缺问题，可能会对限制未来温室气体的排放产生深远影响。加拿大住房危机的核心是一个相对简单的问题：需要和想要房屋（各种类型，无论是单户住宅、公寓、出租房屋和社会住房）的人比他们可用的住房多。根据丰业银行 5 月的一份报告，加拿大每 1,000 名居民的住房数量是任何 G7 国家中最低的，而且“由于人口增长的急剧增加，自 2016 年以来，每 1,000 名加拿大人的住房数量一直在下降。”简而言之，缓解住房危机的一个关键解决方案是建造更多房屋。然而，这带来了与气候变化相关的挑战，例如防止不受控制的城市扩张侵蚀现有的绿地，并需要建设更多的高速公路，这反过来又会导致对更多汽车、卡车和 SUV 的需求。据安省前环境专员黛安·萨克斯（Dianne Saxe）称（也是最后一位，因为该办公室被道格·福特省长政府关闭），用于运输的汽油和柴油等石油燃料是该省温室气体排放的最大来源。

加拿大房地产协会(CREA)在周五表示， 过去一年内平均房价上涨了14%。瑞士主要银行也警告说， 多伦多和温哥华是全球两个最严重的房地产泡沫的发源地。而加拿大8月的通货膨胀率也达到了4%， 是近20年来增长最快的一次。 周五的房价新数据意味着房价上涨的速度是创纪录的三倍多。CREA还表示，多伦多和温哥华两个房价最高的市场严重影响整个的平均价格。CREA主席克利夫史蒂文森(Cliff Stevenson)说：“大量需求超过了日益稀缺的上市数量，这个市场非常具有挑战性。”疫情对房价产生了意想不到的影响，因为经济的不确定性使人们没有变得更加保守， 而是渴望购买更多的房屋。加拿大中央银行大幅下调基准利率以帮助刺激疫情下的经济。当贷方以创纪录的低抵押贷款利率的形式将这些利率转给消费者们时，无异于让人们对住房需求火上浇油，使消费者借越多的钱去买房。

随着大多数城市的月租金价格上涨，加拿大的租赁市场似乎正在经历强劲复苏。Zumper加拿大租金报告于9月15日出炉，根据其调查结果，租金最昂贵的十个城市中有六个在安省。排名进前十名的安省城市还有6.渥太华：一居室和两居室租金分别为 1,500元 和 1,800元。7.奥沙华（1,490元和1,640元）；8.基奇纳（ 1,440元 和 1,710元）；9.圣凯瑟琳（1,430元和1,660）。排名第十的是新斯科舍省的哈利法克斯，一居室和两居室租金分别为1,410元和1,770元。在加拿大租房最便宜的地方是圣约翰、魁北克和里贾纳，在那里租一套一居室公寓的费用不超过 900 元。

央行指出，自疫情开始以来，家庭债务的总额增加了4%，自从去年年中，随着住房市场开始升温，家庭债务也跟着急剧回升，这其中很大一部分就是房屋贷款。房屋贷款上升的原因之一，就是飙升的房价。央行在报告中说，相较于一年前，全国的房价上涨了23%。同时，加拿大地产协会（CREA）也在本周表示，4月份加拿大售出的房屋平均价格达到了69.6万加币。与五年前房价上升主要集中在多伦多和大温地区相比，央行表示，最近的房价飙升遍地开花，在各个城市中都很普遍。在央行看来，大多伦多地区、汉密尔顿和蒙特利尔的市场已经过热，而渥太华正处在过热的边缘。房屋贷款上升的另一个原因，则是随着房价的上涨，市场上出售房屋的供应滞后于需求，一些屋主担心照这样下去，今后更加买不起房了，不如咬咬牙现在就买。

经合组织表示，美国2020 年房地产投资占比22.1%，远低于 2005 年 28.7% 的峰值，仅比 2000 年水平高出几个点。从长期来看美国经济增长相当平衡。即使在 2020 年出现巨大增长，用于住房的投资份额仍比加拿大少40.6%。根据经合组织掌握的数据，全球所有经济体中仅印度尼西亚新增投资中房地产占比超过加拿大，达到了史无前例的75.9%。但考虑到加拿大和印尼是两种不同阶段的经济体，对经济的危害程度完全不同。经合组织最后强调，加拿大人将全国超过三分之一的投资资本用于住房。这不仅对加拿大来说是不寻常的，对世界上任何发达国家来说都是不寻常的.它展示了一种危险的情绪——投资于除住房以外的任何事物都是对资本的不良利用。