安家乐业

CREA的高级经济师Shaun Cathcart说：“市场预计今年余下时间将继续以相当快的速度收紧政策，固定房贷利率已经考虑到了这一点。正因为这个原因，自2021年初以来，这些数字一直在上升，那么为什么市场直到现在才出现重大反应呢？这可能是因为典型的5年期固定利率在一个月的时间内，从3%的低区间上升到4%的低区间。压力测试是5.25%或合同利率加上2%的较高水平。对于固定利率借款人来说，压力测试刚刚从5.25%上升到6%，接近一个月1%的增幅！加拿大央行的行动也会开始影响浮动利率。”CREA表示，平均价格这个数据可能会有误导性，因为温哥华等大城市的高房价和销售很容易扭曲平均数字。协会强调另一个被称为房价指数(House Price Index，HPI)的数据，该数据根据售出房屋的数量和类型进行调整，因此能更好地衡量市场。

这只是今天早上RE / MAX Canada 五年展望中可能出现的情况之一，但这是一个非常糟糕的情况。这家房地产公司的报告着眼于 2022 年至 2027 年之间的“假设”，例如加息、移民和税收，着眼于这些将如何影响加拿大房地产市场。随着大流行病支出导致联邦赤字膨胀，以及热门住房引发警报，人们越来越多地猜测渥太华可能会取消对主要住宅的资本利得税豁免。CIBC Private Wealth 的税务专家 Jamie Golombek 表示，外国买家税等税收已经被用来阻止投机者和降低房价，但取消资本收益豁免可能“真正扰乱市场”。过去几年加拿大房价飙升，让数百万加拿大人在出售房屋以支付退休金时指望获得巨额回报。取消豁免将颠覆这些计划。

在2023年3月之前免除加拿大学生贷款的利息，并加强还款支持，以确保收入不超过$40,000加元的人们无需支付联邦学生贷款，让更多人能够负担的起中学后教育。政府目前正将注意力转向住房、移民和托儿等社会经济因素。方慧兰谈到了这些社会驱动力有助于应对通胀和提高负担力，与美国财长耶伦关于“现代供给经济学”的讲话相呼应。12月，自由党因未能在秋季经济报告和财政更新中充分承认和解决不断上升的通胀而受到严厉批评。现在，问题变得更加严重。新的联邦预算支出降至4254亿元，赤字为528亿元，这是大流行以来的最低水平，但仍远高于大流行前的水平。包括偿债在内，本预算的总开支为4523亿元。

加拿大政府已在其 2022 年预算中提出该国首个针对电子烟产品的联邦税。周四宣布的拟议联邦预算的一部分，电子烟税将于 10 月 1 日生效——如果它按书面形式通过议会。拟议的税收是巨大的，并且包括加拿大各省可以选择以同样大的评估自己的联邦税来捎带。中央政府正在鼓励各省和地区通过同样大的税收，这些税收将由联邦税务机关管理。周四提议的税收仅适用于含有尼古丁的产品，包括豆荚式和墨盒式补充装、一次性电子烟和瓶装电子液体。该税似乎包括为 DIY 出售的尼古丁碱。该税不适用于不含电子烟油的硬件。

据报道，有迹象显示加拿大房地产市场可能接近于一个转折点，因为卖家们终于回归了。报道称，加拿大房地产市场一段时间以来缺失的东西在上个月出现了，那就是卖家。或许触发因素是加拿大央行在3月2日加息，但在2月就有更多卖家进入市场，推动全国各地的新挂牌房屋数量增加。加拿大皇家银行(RBC)高级经济学家Robert Hogue周一在一份新报告中写道：“一个月的时间并不代表趋势，但如果2月份有任何迹象的话，可能会有更多的卖家(终于)进入加拿大房地产市场。”这一点在卡尔加里市场最为明显。据估计，卡尔加里2月新上市房屋数量同比激增69%，为2月创纪录的销售创造了条件。

加拿大的高房价把很多人逼到逃离多伦多，但同样也把周边城市，乡村，小镇的房价推得噌噌噌往上涨。据报道，多伦多附近的温莎，同样也属于安省，离开多伦多车程3个多小时。现在这里的房价已经涨疯了！这里引来大批多伦多人搬到这里落户。和疫情前相比，这个城市的房价2年涨了一倍。你能想象吗？疫情前你可以用不到 $400,000 的价格购买一套自己的独立屋，带多间卧室、有后院，可能还有美丽湖景。然后这个大房子1年多后可以用几乎翻倍的价格卖掉。据BlogTo报道，过去两年，城市居民蜂拥而至，寻找比多伦多市中心小公寓空间更大的更便宜的房子。结果安省各地小城镇的房子就涨疯了。这是一个关于疫情的老故事。虽然这样的情况对卖家来说很棒，但这种现象对年轻购房者的计划却又造成了巨大打击，他们中的许多人本来梦想着在小城市买一套负担得起的房子，现在看来这样的计划也要泡汤了，因为根本就算很偏远，也没有便宜的房子。

正当大家都沉浸在基准利率上涨0.25%的政策中时，另一个消息悄悄引爆了加拿大地产圈，自由党拒绝了当初自己竞选时的承诺，不准备实施两年内禁止海外买家买房这条禁令了！就在本周，财政常设委员会以6票 VS 5票，反对保守党领导修改“未充分利用住房税法”的议案，而这个议案的内容是关于近几年内禁止外国买家买房的提议。等于说，自由党改变了当初的初衷，成功投票反对了自己的提议。Mortgage Architects总裁 Dustan Woodhouse 表示：“提议外国买家禁令，在某种程度上迎合了仇外心理；这是一种过于简单化的做法，真正的人会卷入这种政治活动。这真的很不幸。弄清楚大量与外国买家交易的房产实际上是在与在该国居住长达六年的未来加拿大人交易，这有多复杂？我的家族中有一些人在成为加拿大公民之前在温哥华购买了房产。”住房分析师史蒂夫·萨雷茨基（Steve Saretsky ）对自由党改变路线并不感到惊讶，他认为：如果该党兑现了禁止外国买家的选举承诺，那么该立法将是名义上的、毫无意义的——但他对外国买家没有影响力的说法提出异议在加拿大的房地产市场。

由于新一波疫情严重，Soper预计今年第二季度开始的加息可能被推迟到2022年下半年。他指出，低利率持续下去，疫情作为催化剂的时期也被延长。地产市场是疫情期间加拿大蓬勃发展的行业之一。皇家地产公司之前发布了2022年度市场调查预测报告，报告预计，2022年加拿大的综合房价将上涨10.5%达到85万9700元，其中独立屋和公寓的房价分别上涨11%和8%，达到91万8000元和59万4000元。Soper指出，这个涨幅大约是2021年全国大部分地产市场增长程度的一半。从房屋类型上看，虽然很多人想要购买大面积的独立屋，但随着独立屋和公寓价格差距越来越大，很多投资者和首次买家还是会选择公寓。预计2022年大温独立屋和公寓房价分别上涨12%和8%，达到189万2800元和76万6800元。独立屋的价格对很多人来说是遥不可及的。大多伦多地区是唯一一个预计公寓价格升值将超过独立屋的地区。2022年大多伦多公寓房价预计上涨12%达到76万3800元，独立屋房价上涨10%超过156万。大多伦多地区的首次购房者将注意力集中在价格相对更实惠的公寓上，调查显示，绝大多数移民打算在他们居住在加拿大的前三年租用公寓。

加拿大购房流程：1、办理房屋贷款预批信。利于自身更为高效的看房买房，全款购买跳过这一步。2、雇佣房地产经纪人。利于自身了解当地的房源、价格、学区、市场走向等，同时也能在选房、议价、聘请律师方面提供帮助。3、找房、看房、选房。4、出价、议价和成交。5、正式进行贷款。6、过户。过户过程中的办理手续基本是由律师完成的，买家只需要给钱、收钥匙和搬家。加拿大的房产类型主要有公寓、独立房屋、半独立房屋、排屋这几类。不管购买什么类型的房产，都需要真实的感受采光、通风情况。同时也需要对房屋的朝向、空间利用、动线等进行了解，这样才能全面排出房屋可能存在的问题，也比较容易发现潜在问题。

加拿大是个经济和文化发展极不均衡的国家，全国超过半数的人口都集中在6大城市。从房地产价格和热度来说，温哥华和多伦多是绝对的第一梯队。在今年的暴涨中，这两个城市也首当其冲。这里我不去找平均涨幅的数字，平均数字很难有感性的认知。就拿我所在的大温地区白石南素里地区来说，2021年初，一栋150万的独立屋，在2021年底已经涨到了190万左右。年初一栋80万加元联排别墅，现在要100万。不到1年的时间，房子涨了20%-30%。当然，这个数字没有严格意义代表性，大温地区20多个城市，每个城市的房价都有所不同，甚至隔壁的两栋独立屋价格也能差上不少。但据我的观察，在温哥华300万以下的房子中，一年中20%的涨幅是有的。300万加元以上的房子需求量不是太大，情况也比较复杂，涨幅不能一概而论。而类似的情况在多伦多也同样在发生，涨幅同样不小。房价飞涨是一个方面，而另一面是房源紧张。市场上的房源屈指可数，好的房子一出来很快就能接到几十个offer，往往在一两周内就能卖掉。现在不少想要换房的家庭都不敢先卖房，因为房子太好卖，卖了老房子很可能买不到新的。

该报告还表示大蒙地区预计将在2022年有8%的涨幅，并且公寓类需求将回升。这是由于独立屋的价格已经超出了一些买家的承受范围，因此这些买家将不得不选择公寓类型的房屋。疫情期间飞涨的房价已经压的加拿大人喘不过气来，找房子变成了一种磨难。近日就有一对安省夫妇吐槽他们每次看中合适价位的房子后，都没法以原价购买，几乎都要加10-20w加币才能买到，更不要谈还价了。据CTV新闻报道，凯瑟琳·奎克（Kathryn Quirk）和她的丈夫汤姆正在选择他们的第一套房产。然而去年在选房子的时候那种兴奋劲早已没有，而现在却变成了一项艰巨的任务，对他们来说每一次看房都一种磨难。这对住在安省滑铁卢的夫妇不断遇到一种常见的情况就是：每当他们找到合适价位内的房屋之后，不仅还不了价格，甚至要以高于要价10w-20w加币的价格才能最终买到房子。