安家乐业

通过对加拿大各地房价进行后疫情市场分析，假设以两年为期，房价增长率最高的城市既不是温哥华，也不是多伦多，而是它们的周边地区。例如菲沙河谷，汉密尔顿·伯灵顿和基奇纳·滑铁卢。这些地区的房价将远高于全国平均水平。为了买入理想的房子，许多购房者不得不搬去稍偏远的区域，而这一举动也影响着一些大型城市的房地产市场。曾经默默无闻的小镇，由于外地买家的争相购买，房地产市场出现了前所未有的价格战，使得最终房屋的成交价远远高于标价。2021年12月，加拿大的住房库存创下1.6个月的历史新低，房屋一旦投入市场，几乎瞬间售出。极端的市场情况敲响了警钟，促使政府和央行对此采取行动，为房地产市场降温，降低“房地产泡沫“的可能性。

据本地英文媒体Globe News报道：在央行开启升息模式后，广大的房地产投资者最关心的一个问题是：升息会不会影响房价、会影响多少？在本地华人的微信圈里，这样的讨论层出不穷。来自BMO的高级经济学家卡维克（Robert Kavcic）的观点是：会影响，而且可能会令房价缩水10%。卡维克表示，央行已经在今年早些时候将基准利率上调25个基点（即0.25%），而且远远不会止步于此。大部分业内人士都相信，在今年年底之前，央行的目标可能是将利率提高225个基点，也就是说从0.5%迅速升至2.75%。如果央行真打算这么做，那么他们会在下次，也就是4月13日的议息会议上宣布罕见的措施，将利率提高50个基点（即0.5%）。然后，在接下来的两次会议上，分别再宣布提高50个基点，并在今年7月再提升25个基点。或许会有不少人认为，央行不会采取这么激进的措施。卡维克说：这是完全可能的。

加拿大政府宣布，今后两年禁止外国人在加拿大购买非自住房产，旨在给过热的房地产市场降温。加拿大副总理兼财政部长克里斯蒂娅·弗里兰当天公布今年联邦预算案，重点应对住房供应紧张、房屋存量不足和房价飙升等难题。弗里兰在预算中提及诸多抑制房地产投机行为和需求的措施，包括外国人今后两年不得在加拿大购房，购房不满一年便出售的卖家将面临高额税费。据加拿大电视网报道，上述两项措施不适用于永久居民、外籍劳工和留学生群体，外国人购买长期自住房产的情况也不受“禁购令”限制。数据显示，加拿大的房价在过去两年飙升了50%以上，今年2月基准房价达到每套869300加元（约合人民币440万元）。按照新预算案，加拿大政府还准备投入数十亿加元资金增加住房供应，计划开设“首套房免税储蓄账户”帮助更多加拿大人成为“有房一族”。

加拿大买房其实条件和手续都不难，只是对于不了解本地房产的对有一点，为了保证人人有屋子住，加拿大政府每年都会进行针对房产的福利政府，比如一些政府房，这类房子都会有政府委托专门的公司管理，以极低的价格出租，别看价格便宜，但都是漂亮的大楼。同时政府针对购房也有相应的福利政府，降低了购房要求，简化购房手续，外国人只要在加拿大开设本土银行账号，并做好账户的管理和安排，保持良好的信用记录，有足够的首付款，就可以在当地买房，如果是贷款的话需要本人亲自到加拿大签约购房，如果是全款，可以委托他人进行购房。加拿大买房之前要考虑你是自住还是投资，还是准备做生意用的，还是家里有老人孩子需要，要想清楚未来自己要承担的风险，毕竟买一个房子，资金投入也很大，做好提前预算和风险检测是非常有必要的。

如果你已经准备好，那么现在就行动。房地产市场的现实是，即使在80年代和09年大跌的情况下，随着时间的推移，不动产的价值也在增加，并且以高于家庭平均收入的速度增长。这意味着如果您现在有能力马上行动，就不应该等待。整体而言，房价可能只会往上走，所以买房趁早是个好主意。她还建议买家重新考虑对房子的看法。虽然在温哥华和多伦多等大城市房价继续呈上升趋势，但加拿大仍有一些地方房价低到让你惊掉下巴。是的，家是我们生活、工作和娱乐的地方，但房子也是为您增加额外财富的工具。因此，虽然现在您买得起的可能不是梦想中的房子，但这也是朝着最终目标前进的重要一步。

如果经济上行，根据RBC的上行预测，房价将会大涨，并不受利率上升的影响。预计2023年4月的住房基准均价同比上涨10.9%。接下来4年的复合年均增长率平均为9.5%，房价在5年内上涨61.7%。例如，按照目前的房屋基准均价计算，到2023年4月，一套住房的基准均价降涨至97.86万(+$96,200)。到2027年4月，该住房的价格降涨至140.69万(+$524,469)。届时，加拿大各地的房价将大致相当于目前温哥华的房价。无论未来形势如何，RBC近期的经济报告中总是直言不讳地谈到房价上涨对于经济的影响，如今又在经济预测中将相当大的权重放在了下行风险上。高居不下的房价的确应该被调整，但当下我们更应该关注高昂房价背后的经济形势，避免金融危机。

当地时间6月9日，加拿大银行发布金融体系的审查报告，警告通胀飙升将导致高债务家庭出现经济风险。在2020年4月至2022年4月期间，加拿大的平均房价上涨了53%。加拿大银行担心，近期购房者的房屋净值不足以承受“重大的价格调整”，并且“当他们以更高的利率支付抵押贷款时，将面临更大的财务压力。”加拿大银行数据显示，2021年第四季度，投资者通过抵押贷款购房比例占22%，高于2019年的19%。6月1日，加拿大银行宣布将基准利率提升到1.5%，而且向外界透露会很快将此利率提升到3%，以应对已经升至6.8%的通胀和经济过热。

加拿大的失业率创下5.1%的历史新低，这是自 1976 年有可比数据以来的最低点。加拿大统计局在其最近的劳动力调查中报告称，5 月份劳动力增加了39,800 个工作岗位，其中大部分是全职工作。上个月有超过135,000人找到了全职工作。所有年龄组的女工都取得了领先。道明银行经济学家詹姆斯·奥兰多(James Orlando)在评论中说：“随着我们开始填满露台并为逾期假期上路，雇主继续寻找工人以满足日益增长的需求。”这使职位空缺率达到创纪录水平，清楚地表明加拿大经济正在超越充分就业。根据加拿大统计局3 月份的职位空缺和工资调查结果，失业人数与职位空缺的比率达到了 1.2 的历史最低点，突显了雇主在吸引和留住员工方面面临的劳动力供应压力。简而言之，加拿大雇主找不到足够的人来工作，这个问题可能会一直存在。

加拿大央行副行长 Toni Gravelle 周四表示， 加拿大央行需要继续加息以应对失控的通胀——尽管利率上升多少将取决于房地产市场如何应对不断上升的借贷成本。Gravelle说，央行的政策利率自4月份以来保持在1%，仍然“过于刺激” 。央行官员打算相对较快地将基准利率调至2%-3%的“中性”区间，既不会刺激经济，也不会抑制经济增长。央行是否会将政策利率推至中性区间以上，将在很大程度上取决于房地产行业。Gravelle在蒙特利尔由魁北克经济师协会主办的这场演讲中说：“利率上升是为了通过提高借贷成本来减缓经济增长。这往往会减缓房地产等行业的增长。”“但这一次，这种放缓可能会扩大，因为高负债家庭将面临较高的偿债成本，很可能会比以往更多地减少家庭支出。”他指出，2021年底， 加拿大家庭债务收入比，已达到创纪录的186%。

在加拿大，不同地区的房屋买卖佣金结构各不相同。在阿尔伯塔省和卑诗省，佣金为房屋售价的前 100,000 加元的 7% 和余额的 3%。在加拿大其他地区，佣金在 4% 到 5% 之间。虽然卖方支付全部佣金，但通常它由代表卖方的经纪公司和代表买方的经纪公司分摊。多伦多居民代表 Mark Sunderland 的诉讼称，多伦多住宅房地产委员会和加拿大房地产协会制定的买方经纪佣金规则协议，强迫在多重上市服务 (MLS) 上市的住宅房地产卖家支付佣金。这种安排阻碍了市场竞争，因为它迫使卖家在没有本协议的情况下支付他们本该不用支付的费用。　律师事务所Kalloghlian Myers LLP 的合伙人 Garth Myers 说：“这是公开的阴谋”。

这些数字促使一些卖家寻求诉讼以确保交易顺利推进，而其他买家则担心他们多年前购买但尚未交付的预售房产的价值。多伦多房地产律师莫里斯（Mark Morris）说：“以今天的房地产价格，大家只能全力以赴，没有其他选择。然而当你把全部家当都压进去后，突然发现下错赌注了，但这个赌注是可以撤回的，你就会想尽办法毁约。”莫里斯说，最近几周，他已经看到了九起买家想退出交易的案例，但仅在周一就有三名卖家找到他，希望通过法律途径来阻止买家毁约。不过，莫里斯不认为这种现象是一种趋势，因为目前并不清楚其他律师看到有多少同样的情况。但一天内有三个询问已经破了他的历史纪录，而且他以前每隔几个月才有一起这种性质的案例。