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在加拿大买房时，顾问会拿出房屋建筑图纸，图纸上会列明每个空间的尺寸，把这些面积（除去地下室）得到的就是这所房子的实用面积。而建筑面积的话，将实用面积*1.73之后得到的就是粗略估计出建筑面积。而1.73这个数字是怎么来的，说实话大家都不清楚，所以才把这个算法称作“经验公式”。房屋面积对于加拿大的买家来说，一般是有政府最后验收时候测量的数据，或者开发商，或者卖家经纪测量出来的，可能会具有一定误差，只是一个参考数值。另外，上述的实用面积因为不包括地下室、车库和游泳池等，不像国内房子还有所谓的”公摊面积”，因此，加拿大标注的房屋面积可能远远小于房主真正享用到的面积！也就是说，很多面积可能都是”白白捡来”的！

温哥华和多伦多地区是加拿大移民人口最多的城市，尤其是温哥华，富裕的中国移民占温哥华整个城市人口比例众多。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引，近年来到加拿大买房的内地买家越来越多，而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。今天就来说说在加拿大房产投资买房的那些事儿。不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题，虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为，但是这种投资属于投资者个人行为，加拿大政府没有调控与管理的资格，由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下，申请人无权掌控资金的投资方式，因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的，而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。

5月3日，加拿大正式宣布：放宽多伦多、温哥华、维多利亚市首次购房者贷款限额，即日生效！联邦家庭及社会发展部联同加拿大按揭住房公司（CMHC）宣布：扩大针对多伦多，温哥华和维多利亚市的首次购房者激励计划（First-Time Home Buyer Incentive）。除了政府补贴首付的旧政策外，在多伦多，温哥华、维多利亚首次购房的年收入从12万的限制放宽到了15万，最高贷款金额从收入的4倍提高到了4.5倍。支付最低首付后，贷款新政将使首次购房者的最高房价从大约505,000加元（根据原始计划参数）提高到大约722,000加元。也就是说，贷款金额上限提升了43%！这对于打算在温哥华和多伦多这两个全国房价最高的地方买房的小伙伴而言，无疑是一个重磅利好。

起码在大温，低收入人群想凭一己之力靠收入通过银行的压力测试，那就是做梦。2020年6月1日起，BC省最低时薪上调至$14.6加币，按照每周工作40个小时，年薪即为$30,368加币。那按照最新公布的4.79%压力测试基准利率，如果通过压力测试，那这些人最贵可以买多少钱的房子呢？行，咱凑个整，20万？！在大温怕不是连个车库都买不到。要想绕开压力测试，现有政策下只有一种方式：首付超过20%，而且为从银行贷款的金额买贷款保险。首付如果达不到20%，按照相关规定，是必须买贷款保险的（这也是为什么前文在实验中把首付定为20%的原因）。政府的逻辑其实也很简单：只要首付足够多，还不上贷款时有人帮着兜底，那OK，你想从银行贷多少就贷多少。贷款保险多少钱？这得看你买房放了多少首付，但总体是占贷款总额的0.6%到4%。

在加拿大买房，可并不是支付贷款那么简单，名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以，一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型，那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算，以防手足无措。1.房屋保险及家庭财产保险：约为房价的0.1%-0.2%；2.房屋估价费：150-300加元；3.抵押贷款保险费：首付低于20%，约为0.75%-3.75%；4.首付款：5%以上，国外买家通常在30%以上(含意向保证金，约房价5%)；5.贷款利率：有固定利率、浮动利率、半固定半浮动和LOC房贷(HELOC)产品，每个种类利率不同；　6.贷款额度：非加拿大居民贷款额度为59%-60%

因长期债券收益飙升，近期加拿大按揭利率出现新冠疫情爆发以来首次回升，但升幅很小，不足以给火爆的房市降温。Ratehub.ca网站数据显示，上周最低5年固定按揭利率微升25个基本点至1.64%，这是自2020年1月以来的首次上升。疫情爆发后，加拿大央行为促进经济复苏，将基本利率降至0.25%的历史低点。此次回升，意味利率可能已经触底，对于买家来说意义非同一般。该网站联合创始人James Laird表示，上周一下子涌出大量客户通过银行预批，赶在利率继续回升前锁定目前的低利率，未来利率可能还会继续回升。帝银资本市场高级经济师Royce Mendes则表示，利率上升比预计提前了一些，但也伴随着一些超预期的好消息。据加拿大统计局最新数据显示，去年4季度全国经济年增长9.6%，远超央行此前预估的4.8%。

在加拿大购买房产也需要提前做好相关的准备工作，比如说看房子，明确自己想在什么地段购买房产。也可以直接把自己的需求告诉房产经纪人，让他给你推荐。查看房源的过程中一定要检查房子的各个方面，比如说面积、水电、屋顶等等。如果选择贷款的方式，可以自己直接找银行贷，也可以让房产中介帮你介绍较好的贷款公司等。任何国家针对海外人士在本国购买房产都有一定的要求和条件，所以在决定投资购买加拿大的房产时，一定要明确自身是否满足相关要求和条件，这样才能够顺利的购买。

在国内，大家都想买一百三、四十平米的房子，最少得三室一厅的，自己一间，孩子一间，爸妈一间或者有客人来了可以有地方住。但这样的公寓在加拿大为数不多且价格不菲。至于顶层的那种大户型公寓，叫 Penthouse，也叫“空中别墅”，那是公寓中的奢侈品，大到三、四千尺的都有，至于价格，上千万。从布局上来看，加拿大的高层公寓，最适合单身或小家庭的年轻人，这些人在市中心工作或学习，出于方便也首选居住在市中心的公寓；或者也有喜欢都市生活的人。所以公寓不管大小，选择适合自己的最重要，而不是跟风朋友或者别人的选择。

据加拿大统计局上周最新数据，2020年加拿大国内生产总值下降5.4％，是1961年以来的最大年度降幅。CIBC World Markets首席经济学家表示，预测2021年GDP的表现也并不会亮眼，显然，加拿大与全球主要市场间的经济活动困境，会加剧加拿大经济风险，比如，石油、农业、木材业和奢侈品这四大重要出口行业或将会遭受比较大的损失，与此同时，加拿大未来经济更有一些令人不安的细节。比如，出口放缓、财政赤字高企及石油行业暴跌后陷入低迷等，同时，消费支出增长速度创两年多来的最低水平和国内外企业投资意外下降等也是最重要的原因，据彭博社日前报道，目前，加拿大的一些出口商表示担心会受到影响，无辜受到牵连。随之而来的是，加拿大个人破产速度快速上升，据加拿大破产管理局办公室的数据显示，1月破产数量攀升至18341，与2020年同期相比增长了16.1％，加拿大官方最新的数据预测，2021年或将有大约90万的加拿大人破产。

去年5月第一波疫情处于高峰之时，联邦房屋监管机构加拿大按揭与住房公司（CMHC）发出警告说，如果疫情继续拖累GDP增长，加拿大家庭债务水平将创历史纪录，未来12个月加拿大房价将下跌9％至18％。但是加拿大房市的走向完全与CMHC的预测背道而驰，在经历了短短的下滑之后市场越来越红火，房价也越来越高。一年之前，加拿大全国平均房价超过60万，当时CREA说创了历史纪录，但是今年1月又升到了$676,600，12个月涨幅高达13.5%。彭博社（Bloomberg News）周一报道说，CMHC的主席兼CEO Evan Siddall明知预测大大失准，但仍然不忘为自己辩护，称当时发出这个警告是为了向大家负责，云云：加拿大《环球邮报》（The Globe and Mail）周一发出惊呼，不论CMHC当初是怎么说的，但结果却是：加拿大原本昂贵的住房市场变得更加昂贵，这不应该是疫情之下经济衰退时通常发生的情况。该报在社论中发出呼吁，希望联邦政府再次干预，给加拿大市场降温！

我整个买房的经历其实也不算特别的顺利，一共经历了两个多月的时间，在买房之前我也做了非常多的功课。接下来我要给大家详细的介绍一下，我觉得在这买房的几点，我的一些比较个人的感受。整个买房的流程我总结了大概有10个这样的步骤。首先第1步当然是你要确定自己的心理的价位区间，比如说你大概可以拿出多少钱。新移民现在首付是可以付到35%左右，具体的要看你的工作或者你的实际的贷款的情况等等，因人而异，但是你要大概给自己定一个区间。第2个就是你要找银行的贷款经理给你批一个贷款的预批信，因为在实际看房的时候，很多买家他首先会要求看一下你预批信，这样在买房的出offer的期间也可以节约不少时间。第3点就是要筛选一下房子，查看一下房子的各种信息，比如说你是想买怎么样的房子，大概的区域在哪里，这些都是你要自己心里有数的。