安家乐业

几乎所有机构都预测加拿大2023年的房价会下跌，但有的预测下跌个位数，有的预测两位数。全国数据很难预测准确，但一些经历了房价非理性上涨、经历了持续恐慌性购房的省份，面对的价格调整幅度会最大。比如，新不伦瑞克省、新斯科舍省、爱德华王子岛这些东部省份，2023年平均房价可能会下跌25%左右，尽管跌完后仍然高疫情前的水平，但至少这些省份的年轻人距离买房的梦想会更近而非更遥远。从2023年开始，加拿大每年移民数量又会迈上一个新台阶，尽管政府认为移民能带动经济，但在短期内却需要加拿大能提供更多的住房，以容纳不断增长的人口。未来十年，仅安省就需要建造100万套住房、大温需要建设15.6万套住房，才能满足需求。以目前的效率，压根是完不成的，除了审批效率外，还缺少熟练工人。

10月30日，加拿大皇家银行（RBC）发出警告，加拿大房贷持有者将面临严重的“还款冲击”。未来3年，60%的业主将被迫续约更高利率的按揭贷款，除非利率大幅度下降，但这明显是不可能的。据RBC估算，仅2026年，加拿大将有总值为4000亿加元的按揭贷款到期续约，所有房贷持有者的月供金额平均上浮48%！试想，一个每月需要月供3000加元的房主，在未来某一天需要签下一份月供4500元的续约合同。这对家庭生活质量的影响有多大？RBC指出，大量房奴承受“还款冲击”意味着银行的风险加大，预计到2025年后，这种冲击逐渐达到高潮。从时间表来看，2024年有1860亿贷款需要续约，2025年则达到3150亿加元。而2026年才是最大的挑战，当年有4000亿房贷续约，84%的续约人将面临冲击。其中很大一部分将发现月供完全是利息，甚至每个月还要增加欠银行的本金。

从楼市火爆到如今，尽管多伦多的房地产市场在某些方面出现了疲软的迹象，销售数量急剧下降，房屋在市场上滞留的时间更长，成交价格低于要价等。但是，房价跌了，买房就能省钱了？如今经济衰退，高利率都意味着无论如何，购买房屋所需的金额都会飙升，这一点可以从加拿大抵押经纪公司Ratehub.ca的最新数据中看出。该公司在分析了上个月全国范围内的房地产价格以及利率和压力测试率之后发现，尽管多伦多的房屋或公寓的平均价格在8月至9月间略有下降，但购房者需要的薪水却大幅上涨。这种现象不仅仅局限于多伦多，许多想在热门城市拥有房产的人感受应该最为明显。

根据周五公布的最新房地产数据显示，加拿大房地产市场情绪正在快速下滑。加拿大房地产协会公布的数据显示，加拿大 9 月份房屋销售量较上月下降 1.9%，而新上市房屋数量则上涨 6.3%。加拿大皇家银行经济学家罗伯特·霍格和雷切尔·巴塔利亚在一份有关数据的报告中表示，销售额普遍下降，只有少数市场出现增长。就连全国最热门的房地产市场卡尔加里也出现了六个月来的首次下滑。加拿大皇家银行(RBC) 表示，主要市场跌幅最大的是温哥华，该市房屋销售较上月下降 5.6%。虽然多伦多9月份房屋销售仅下降 1.8%，但自春季高峰以来已下降 22.4%，超过温哥华 13.7% 的跌幅。安大略省较小的市场受到的打击更大，尼亚加拉地区的销售额下降了 14.5%，汉密尔顿-伯灵顿地区的销售额下降了 7%。

加拿大的房价有所下降 ，但与此同时，买房却变得越来越难以负担。利率比较网站Ratehub.ca的一份新报告称，抵押贷款利率上升，以及抵押贷款压力测试的提高，正在增加加拿大人买房所需的收入，尽管大多数市场的价格疲软。加拿大的房价有所下降 ，但与此同时，买房却变得越来越难以负担。利率比较网站Ratehub.ca的一份新报告称，抵押贷款利率上升，以及抵押贷款压力测试的提高，正在增加加拿大人买房所需的收入，尽管大多数市场的价格疲软。该分析基于加拿大 房地产协会8月至9月的月度房地产数据，所研究的10个城市的住房负担能力均有所下降。报告称，五年期债券收益率不断上升，创下2007年以来的新高，推动 固定抵押贷款利率稳步走高。随着加拿大央行将基准利率 提高至 5%，最优惠利率已攀升至 7.2%。

加拿大是世界上七大工业发达国家之一，曾连续四年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”。加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低； 投资风险较小。作为国际性大都市，加拿大房价格较低，长期来看有明显上涨空间。多年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”的加拿大，贷款利率比其它欧美国家低，投资风险也较小，而且加拿大房价长期来看有明显上涨空间。海外投资者需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

据《金融邮报》报道，最新数据显示，大批卖家正在成群结队地返回加拿大房地产市场，但还不清楚这些卖家究竟是看准市场时机的投资者，还是为逃避更高的房贷成本而抛售的房主。加拿大皇家银行（RBC）经济师Robert Hogue和Rachel Battaglia表示，7月份新上市的房屋数量较6月增加了5.6%，自4月份以来增加了24%，扭转了今年早些时候的下滑趋势。Desjardins经济师Marc Desormeaux说，要再等几个月之后才能了解这一增长是投资者对市场的选择，还是房主为逃避更高的房贷成本而抛售，但这是疫情后新上市房屋数量增长最快的一次，表明市场情绪发生了转变。一些市场的增幅惊人。魁北克省Saguenay的上市房屋数量增加逾28%。在安省，基奇纳-滑铁卢（Kitchener-Waterloo）的上市房屋数量增加21%，伦敦市增加近20%。不过RBC指出，这一增长来自异常低的水平。

加拿大新任住房部长弗雷泽（Sean Fraser）8 月 21 日表示，由于住房成本上升带来的压力，加拿大政府可能会考虑对近年来急剧增长的留学生签证数量设置上限。据路透社 8 月 22 日报道，加拿大官方数据显示，2022 年，该国持有效签证的外国留学生人数超过 80 万，远超于 2012 年的 27.5 万人。由于在加拿大获得工作许可相对容易，加拿大成为了国际学生的热门留学目的地。弗雷泽在任职住房部长前曾担任移民部长，他说，留学生人数的急剧增加给部分地区的住房市场带来了不小的压力。他认为对外国留学生设置人数上限是值得考虑的方案之一，但政府尚未对此做出决定。弗雷泽表示：“我们的临时移民计划在构想之初没有考虑到移民数量会在短时间内出现爆炸性的增长。”

加拿大房价太高了，国会议员自曝买不起房。特鲁多今日公布打房价新策略。根据一项新的民意调查，大多数加拿大人愿意看到房价下跌，表明一些房主愿意放弃自己的一些财富，以提高其他人的负担能力。这项由Nanos Research为彭博新闻进行的调查显示，约70%的受访者表示，看到房价下跌，他们会感到高兴(40%)或有些高兴(30%)。加拿大的基准房价在过去10年里翻了一倍多，达到75.5万元，而且越来越与收入脱节。加拿大国家银行（National Bank of Canada）的经济师表示，在多伦多和温哥华，中等收入家庭的抵押贷款支出占据了家庭收入的绝大部分。随着公寓租金飙升，抵押贷款利率上升，许多加拿大年轻人买不起房子，甚至连政府的议员都无法负担的起。安省选区议员Arielle Kayabaga表示：“我今年32岁，是一名国会议员。我还没能买到房子。所以，这不仅仅是一场政治奋斗，而是一些人的个人奋斗，这很重要，我们需要为加拿大人提供更多的住房。”

魁北克房地产经纪人专业协会(Quebec Professional Association of Real Estate Brokers)表示，与去年同期相比，蒙特利尔8月份的房屋销售增长了4%。房地产经纪人专业协会表示，蒙特利尔地区本月的总销量为2753套，高于去年同期的2652套。房地产经纪人专业协会表示，蒙特利尔地区本月的总销量为2753套，高于去年同期的2652套。该机构表示，房屋销量上涨之际，房价保持在接近2022年峰值的水平，在很大程度上收复了去年下半年的失地。目前蒙特利尔单户住宅的中位数价格为56.1万加元，同比上涨7%；共管公寓的中位数价格为39.3万加元，同比上涨2%；复式公寓的中位数价格为72万加元，同比上涨3%。活跃房源总数为15159套，较一年前的13293套增长14%。本月新上市的房屋数量下降4%，至4864套，而去年同期为5089套。

加拿大BMO银行在2023年5月份的一份分析报告中估计，加拿大人口每增长1%，房价就会上涨3%。因此今年加拿大房地产市场出现了反弹，尽管利率处于数十年来的高位，但移民帮助维持了住房需求。央行在7月份再次加息后表示：“移民带来的强劲人口增长为经济增加了需求和供给：新移民帮助缓解了劳动力短缺问题，同时也提振了消费支出，增加了住房需求。”联邦政府去年秋天公布的最新移民指标将使加拿大到2025年每年接纳50万移民。相比之下，2015年的移民指标不到30万人。多伦多城市大学(Toronto Metropolitan University)数据科学和房地产管理教授Murtaza Haider表示：“加拿大住房负担能力面临挑战的主要原因是，我们无法建造更多与人口增长相匹配的住房。”TD银行7月下旬发布的一份报告也警告说：“继续高增长的移民战略，可能会在短短两年内使住房缺口扩大约50万套。”