当前局势结束将如何影响加拿大住房市场

加拿大的住房市场面临两个突出问题。第一，历史上很大一部分人明年可能会拖欠抵押贷款。第二，没人知道“百分比”将有多大。

我们所知道的：抵押贷款延期和收入支持计划使住房市场保持活跃。没有它们，今年夏天我们将看不到创纪录的房价。

但是大多数收入支持和延期计划定于今年的最后一个季度结束，这引发了一个问题：有多少加拿大人因无法付款而不得不抛售房屋？

外界一直猜测政府会进一步支持四面楚歌的借款人，但至少有五位贷方高管表示，到十月延期申请正式结束之时，他们将不太愿意放弃借款人的生命线。Globe and Mail没有识别出贷方，因为他们无权对此事公开发表讲话。

大多数银行已同意在9月30日之前接受延期申请。在那之后，如果人们无法支付抵押贷款或及时出售，他们就有失去房屋的风险。虽然如此，贷方和抵押违约保险公司仍将视具体情况为一小部分借款人提供帮助。

当抵押贷款假期结束时，加拿大抵押和住房公司(CMHC)推测，高达2%的已抵押抵押贷款可能会“遭受损失”。以此为背景，在1980年代初期，我们看到抵押贷款借款人中有超过1%的欠款，也称为90天拖欠款。这是加拿大迄今为止有史以来的最高水平。

国家银行金融：“如果您假设90%的延迟付款的借款人恢复正常，而10%的借款人受损(即可能永远不会付款)，您可能会看到拖欠率接近2%，”银行分析师加布里埃尔·德链恩(Gabriel Dechaine)在一封电子邮件中说。“使您到达那里所需要的那种情况是W型复苏和经济的另一次完全锁定。”

他怀疑，缓慢的复苏更有可能导致接近5%的抵押贷款延迟人违约。这可能会将90天的欠款率从0.24%提高到0.9%或0.95%。这与加拿大银行明年下半年的0.8%的“悲观”预测相距不远。中央银行表示，“抵押品赎回权可能比欠款要低得多。”

在产油地区，住房问题将更为严重。CMHC的数据显示，例如，在艾伯塔省，有21%的借款人已推迟抵押贷款支付，而在安大略省和不列颠哥伦比亚省，分别只有10.1%和11.1%。

大流行六个月以来，全国平均水平仍约为13%至14%。

有多少房屋可以上市?

绝大多数延期将在十月结束。很少有分析师预计今年恐慌房屋销售将泛滥。这对我们的经济和房地产业来说是个好消息。

CMHC首席执行官埃文·西德尔(Evan Siddall)在最近的一条推文中说：“延期悬崖现在不让我们担心。”

一大批失业的抵押递延者将在他们的贷方或违约保险人强迫他们的手之前出售。大多数人拥有充裕的股权，他们不想失去它。

其他收入中断的抵押人将保留房屋并依靠信贷或储蓄生活，直到他们收回收入。

加拿大房地产协会高级经济学家肖恩·卡斯卡特(Shaun Cathcart)指出，住房库存目前处于16年低位。如果全国住房库存保持紧张状态，被迫卖主将被清算为强劲的需求，从而缓解价格影响。如果商家数量激增，那就完全是另一回事了。

消费者信用报告机构TransUnion表示，值得注意的是，有83%的人推迟抵押付款是“超级”。这意味着信用评分为720分以上，从历史上看，其违约率远低于1%。

最大的难题是失业率将持续多长时间。根据我在Ratespy.com上的经济数据库显示，7月份为10.9%，但如果我们想限制抵押贷款违约，失业率必须降至40年平均值8.23%以下。如果您相信共识预测，则可能需要明年的全部时间。再说一次，这取决于政府从那时到现在为经济救济拨出多少钱。

预计2021年止赎

在这个国家，要确定每年有多少人失去家园并不容易。加拿大统计局不会公开发布此数据，我们的国家住房局(CMHC)也不会公开发布该数据。但是我们可以拼凑线索。

Teranet说，安大略省的止赎(包括出售权，当借方违约后出借人出售房产时)在2009年金融危机后达到顶峰，达到10,762户。

根据人口推算，我们在全国范围内谈论的2009年止赎房屋数量约为27,700件。与此同时，在当年高峰时，安大略省0.43%的抵押贷款拖欠了90天以上(欠款)。

如果我们假设如Dechaine先生所说的那样，明年的欠款率将达到0.95%，那么从理论上讲，从2021年中期开始，我们将在12个月内将多达61,000套房屋推向市场。这是在被取消抵押品赎回权之前出售产品的人的补充。请记住，由于每个省的实际经济和就业条件会有所不同，因此这些估计值非常粗略。

请注意，根据CREA的数据，2019年加拿大住房市场有818,000个新房源。这还不足以阻止市场紧缩。

如果没有60,000笔强制性销售(占去年上市商品的7.5%)没有将我们带入一个全面的买方市场，那肯定会像赫克一样驯服竞购战和价格。假设2009年是一个良好的模拟;诚然，这远非完美。

一方面，这场衰退中的失业者是不成比例的房客。这是这次取消抵押品赎回权的次数可能分别减少的原因之一。这只是粗略的数学运算。

无论如何，我们都应该准备在2021年密切关注抵押贷款违约。

但是，如果有迹象表明在历史性的失业情况下住房的恢复能力和弹性，则没有必要惊慌。（来源：搜狐网）