加拿大财富盛宴 ——写于萨省农地蓄势待发之际 加拿大绿地农业 （苏东亮）

在加拿大什么行业最赚钱？是投资温哥华或者多伦多的房产吗？加拿大本地西人是如何投资的？加拿大本地年轻人热衷从事什么行业？答案可能出乎意料，是华人并不热衷的农业和农地投资。

我们首先来看看萨省农地和温哥华多伦多房产十年的升值比例。温哥华的的房价指数(Home Price Index) 从2007年的134.5增长到2017年的246.3，十年间增长了83%。多伦多房价升值幅度就胜过温哥华，房价指数从2007年的113增长到2017年的265.5，十年间增长了135%。萨省农地的价格则从2006年的每英亩391加元增长到2016年的每英亩1,243加元，十年间增长了218%，远胜过温哥华和多伦多房价的升值比例。

萨省农地是否已经透支了升值潜力？笔者分析发现，升值只是财富故事的一部分，萨省农场主的收入（不包括农地升值）在过去十年里取得了惊人的增长。根据加拿大联邦统计局数据，2012-2016之间5年萨省农场的平均净收入(Realized Farm Income)比2002-2006之间5年的平均净收入增加了惊人的7.2倍。从这个角度来看，萨省218%的农地升幅可能严重低估。

和多伦多和温哥华房价的升值受低利率和外来资金推动不同，支撑萨省农地投资价值最重要原因是农场产生的坚实的现金流。笔者估算，萨省农场主的中长期净资产收益率平均在24%左右，比肩华为的净资产收益率和巴菲特的投资收益率，但由于完善的农业保险制度萨省农场主风险就低多了。

农场主大口吃肉，闻到肉香的显然大有人在，其中就包括众多基金和投资者。最大投资者是一个本地西人，拥有16万英亩（约1百万中国亩）。2014年1月加拿大国家养老基金(CPP)也出手1.3亿加币购买了11万英亩的土地。虽然萨省98.4%农地控制在农场主手里，但CPP的加入让代表萨省农场主的萨省党大为紧张，在2015年4月进一步收紧了农地政策，通过立法把加拿大几乎人人有份的国家养老基金还有其他基金踢出农地市场。这也就是为什么萨省农地在2015年和2016年升值放慢，分别只增长了9.4%和7.5%的原因。

萨省省政府的“把肉闷在锅里”的农地政策虽然减缓了农地升值的步伐，但并没有改变农地升值的大趋势，因为推动农地升值的是农场净收入的增加，而农场净收入的增加来源于众多利好，包括粮食价格上升，无霜期延长，科技进步等等。这些趋势看上去只是开始发力，从中长期来看还将继续推动农场净收入的增长。

萨省农地在萨省省政府成功地把基金踢出市场后就成了萨省农场主自己的盛宴。最近农场主乐观信心接近爆棚，越来越多的年轻人正加入到农业的行列，收割机的销量比上一年上升了60%。虽然萨省拥有加拿大43%的耕地，但事实上萨省耕地稀缺趋势正变得越来越明显。萨省70%的区域已经基本没什么交易量了。

加拿大华人是否有机会发挥自己优势分享这场财富盛宴？笔者经过这五年在萨省的探索和思考已经有了相对成熟的答案。对农业投资有兴趣朋友请加微信G3064916728和搜索并关注加拿大绿地农业微信公众号，共同探讨加拿大农业投资的机遇。

注：  加拿大绿地农业简介：

加拿大绿地农业由农业的源头农地入手，致力于打造加中一体化农业平台。绿地房地产经纪行是萨省具备自己优势的农地经纪行之一，也是一个拥有全部萨省房地产经纪业务牌照的华人经纪行。